Studio Lero · Roma e Castelli Romani
Chi amministra il tuo condominio? Io. Sara Lero.
Prima di affidare a qualcuno i soldi del tuo condominio, la domanda giusta è una sola: chi è? Sono quindici anni nel condominio, prima da dipendente in studi romani, gli ultimi cinque con il mio studio, tra Roma e i Castelli Romani. Ho iniziato quando i rendiconti si stampavano e si spiegavano porta a porta — e quella cosa lì, spiegare i conti a chi li paga, non ho mai smesso di farla. Sono cambiati gli strumenti (oggi i miei condòmini hanno documenti e contabilità sempre consultabili online), non il principio:chi paga ha il diritto di capire.
E lo dico da dentro: vivo in condominio anch'io. Le assemblee che non finiscono mai, il vicino che alza la voce, l'avviso che arriva tardi — non li conosco solo dalla scrivania. Quando ti dico che capisco, non è una formula di cortesia.
Il mio modo di lavorare me l'hanno descritto meglio i condòmini che amministro di quanto saprei fare io: «pacata ma allo stesso tempo decisa». Ascolto tutti, spiego tutto, e quando serve decidere — un moroso da sollecitare, un fornitore da cambiare, un'assemblea da rimettere in ordine — decido. Amministrare condomìni è il mio unico mestiere: non il secondo, non quello che faccio quando avanza tempo. Se ti stai chiedendo se cambi qualcosa con un'amministratrice di condominio, la risposta l'ho scritta lì: il codice civile è lo stesso per tutti, cambia il metodo di chi lo applica.
Il metodo, in tre certezze
Reperibilità
Negli orari di studio (lun-ven 9:30-17:30) al telefono trovi me, senza passare da una segreteria; ricevo su appuntamento in Via Domenico Cucchiari 43. Per le emergenze c’è un numero presidiato H24, 7 giorni su 7, 365 giorni l’anno: risponde un operatore addetto alle emergenze, che attiva subito l’intervento e mi avvisa. Di notte non ti risponde l’amministratrice: ti risponde chi può mandare qualcuno.
Risparmio
A ogni subentro analizzo i contratti attivi voce per voce. Nei condomìni in cui sono subentrata ho documentato risparmi di circa il 10-15% sui costi dei contratti precedenti.
Subentro senza stress
Il passaggio dal vecchio amministratore lo gestisco io: richiesta documenti, verifica contratti, comunicazioni a fornitori e banche. Il condominio non si accorge del cambio, se non in meglio.
I documenti non li devi chiedere
Ogni condòmino ha il suo accesso riservato: ci trova i documenti del condominio, la contabilità aggiornata con i giustificativi e la propria posizione, senza doverla chiedere a nessuno. È attiva e i miei condòmini la usano — l'elenco completo di cosa ci trovi dentro è in home.
Le gestioni che non tutti prendono
Un palazzo di dodici famiglie e un complesso con quattro edifici non sono lo stesso lavoro. Oltre all'amministrazione ordinaria seguo anche:
Supercondomini — più edifici, parti comuni condivise e assemblee su due livelli: si amministrano con regole loro (art. 1117-bis c.c.), non allungando quelle di un palazzo singolo.
Condomìni cartolarizzati — se il tuo stabile rientra in un’operazione di cartolarizzazione, la gestione la seguo: sono pratiche con interlocutori e tempi propri.
Regolamenti condominiali — li redigo e li rivedo. Quando il regolamento non c’è, o è fermo a quarant’anni fa, le liti che genera costano più di quelle che evita.
Ricostruzioni contabili — anni di conti tenuti male rimessi in ordine documento per documento. È il lavoro che serve quando subentro dopo una gestione che ha lasciato buchi.
Revisione della contabilità — anche per condomìni amministrati da qualcun altro: è un incarico che l’assemblea delibera a parte e si quota a parte. Se il sospetto sui conti c’è, questo è il modo pulito di toglierselo.
Chi lavora con me
Amministrare bene vuol dire anche sapere quando serve un'altra testa. Nello studio c'è un geometra iscritto all'Albo: sopralluoghi, preventivi dei lavori e capitolati passano dall'occhio di un tecnico, non solo dal mio. Fuori dallo studio lavoro con un commercialista, periti assicurativi e avvocati: quando un sinistro va contestato o un moroso non risponde ai solleciti, la pratica va a chi quel mestiere lo fa tutti i giorni.
Tu però un riferimento solo ce l'hai, e sono io.
Credenziali e tutele
- Revisore della contabilità condominiale (art. 1130-bis c.c.): è la figura che un’assemblea può nominare per farsi verificare i conti da qualcuno che non li ha scritti. Vuol dire che un rendiconto so leggerlo anche dal lato di chi lo controlla, non solo da quello di chi lo compila
- Iscrizione ASSIAC n. RM 00505 — numero verificabile, non un logo · Federprivacy
- Certificazione COACH: serve quando in assemblea due condòmini alzano la voce e la riunione deve tornare sui fatti prima che finisca in lite
- Polizza di responsabilità professionale con massimale di €500.000 per sinistro
- Aggiornamento normativo continuo («sempre aggiornata sulle normative e procedure» — recensione ABACO)
- Nessun carico pendente, nessuna condanna, nessun protesto: le condizioni di onorabilità che la legge richiede a chi amministra i soldi degli altri (art. 71-bis disp. att. c.c.), verificabili
- P.IVA 16987711005
Cosa dire, se mi porti in assemblea
Chi mi contatta quasi mai decide da solo: si convince in dieci minuti e poi deve reggere mezz'ora di obiezioni davanti a tutti. Se tocca a te, queste tre cose valgono più di qualsiasi presentazione.
- «I conti li sa leggere anche dal lato del controllo» — è revisore della contabilità condominiale (art. 1130-bis c.c.), la figura che un'assemblea può nominare per farsi verificare i conti.
- «I numeri sono verificabili» — polizza da €500.000 per sinistro, iscrizione ASSIAC RM 00505, P.IVA 16987711005. Chi vuole controllare, controlla.
- «Per cambiare serve questa maggioranza» — la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi. Detto prima, nessuno improvvisa il giorno dell'assemblea.
In assemblea non ci vengo io: ci andate voi, ed è giusto così — la scelta è vostra. Ma le carte le prepariamo prima, insieme: dimmi cosa ti chiederanno e ti do i numeri per rispondere.
Le domande che mi fanno più spesso
- «Riceve anche di persona?»
- Sì, in studio, su appuntamento.
- «Segue anche condomìni piccoli?»
- Sì.
- «E se il vecchio amministratore non consegna i documenti?»
- È un suo obbligo di legge; so come farlo rispettare.
Recensioni Google a 5 stelle
È una persona pacata ma allo stesso tempo decisa e disponibile ad ascoltare intervenendo con prontezza, quando necessario.
Gestione trasparente ed efficace nella risoluzione dei problemi, frutto dei metodi semplici e aggiornati.
Vuoi capire se sono l'amministratrice giusta per il tuo condominio?
Parliamone di persona o al telefono — poi decidi con calma, in assemblea.