Guida pratica · aggiornata 2026
Come cambiare amministratore di condominio (senza impazzire): la guida completa
Risposta breve: per cambiare amministratore serve una delibera dell'assemblea approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi (art. 1136 c.c.), anche in seconda convocazione. Si può decidere alla scadenza naturale dell'incarico (dura un anno, rinnovabile) oppure revocarlo prima — in assemblea in qualsiasi momento, o per via giudiziale nei casi di gravi irregolarità (art. 1129 c.c.). Il passaggio di consegne è un obbligo di legge del vecchio amministratore.
Se sei arrivato fin qui, probabilmente non è per curiosità: è perché nel tuo condominio qualcosa non funziona da un po' e sei tu quello che ci sta pensando. Questa guida è scritta per quella persona — quasi sempre un caposcala o un condòmino che si è stancato — e serve a due cose: capire l'iter e poterlo spiegare agli altri. Puoi girarla nella chat di condominio così com'è.
Cambiare amministratore di condominio in 6 passi
Verifica i motivi (e mettili per iscritto)
Rendiconto in ritardo oltre i 180 giorni, soldi non su conto intestato al condominio, assemblea mai convocata, morosi mai perseguiti: non sono «antipatie», sono inadempimenti rispetto a obblighi di legge (artt. 1129-1130 c.c.) — alcuni, come il conto corrente mancante, sono «gravi irregolarità» rilevanti anche per la revoca giudiziale. Elencare fatti (con date) rende la discussione in assemblea molto più semplice.
Costruisci il consenso PRIMA dell’assemblea
È il passaggio che blocca quasi tutti: servono 500 millesimi, non basta essere arrabbiati in due. Parla con i condòmini più coinvolti (consiglieri, caposcala), condividi i fatti del punto 1 e un’alternativa concreta: un preventivo analitico di un nuovo amministratore da mettere agli atti.
Fai inserire il punto all’ordine del giorno
Chiedi all’amministratore di convocare l’assemblea con il punto «revoca/nomina amministratore» — o, se non convoca, attivati con gli strumenti che la legge dà ai condòmini (la richiesta di almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, art. 66 disp. att. c.c.).
Vota in assemblea
Maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi, anche in seconda convocazione. Nella stessa seduta si revoca (o si prende atto della scadenza) e si nomina il nuovo amministratore, approvandone il compenso analitico.
Il passaggio di consegne (obbligo del vecchio, lavoro del nuovo)
Il vecchio amministratore deve consegnare TUTTA la documentazione ed eseguire le attività urgenti (art. 1129 c.c.). Nei condomìni che mi scelgono, questa fase la gestisco interamente io: richiesta formale dei documenti, verifica di conti e contratti, comunicazioni a fornitori e banca.
I primi 90 giorni della nuova gestione
Cosa dovete pretendere da qualsiasi nuovo amministratore: apertura/verifica del conto intestato al condominio, fotografia della situazione debitoria e dei contratti, calendario delle scadenze, canale di contatto dichiarato. (È il mio standard di subentro.)
Le obiezioni che sento più spesso
- «Tanto sono tutti uguali.»
- Alcune cose non sono opinioni: conto intestato al condominio, rendiconto nei termini, reperibilità dichiarata, recensioni verificabili. Chiedile per iscritto a qualunque candidato — io le metto nel preventivo.
- «È complicato, serve l’assemblea.»
- Serve una votazione, sì. Ma con fatti scritti, un preventivo alternativo e i moduli pronti — che ti fornisco io su richiesta — è un punto all’ordine del giorno come un altro.
- «E se il vecchio non collabora?»
- La consegna dei documenti è un suo obbligo di legge. So come farlo rispettare — ed è un problema mio, non tuo.
Domande frequenti
Quanto dura in carica un amministratore?
Un anno, rinnovabile (art. 1129 c.c.). Alla scadenza l’assemblea può confermarlo o nominarne un altro con le maggioranze ordinarie.
Si può revocare l’amministratore in qualsiasi momento?
Sì, l’assemblea può revocarlo in ogni tempo con le stesse maggioranze della nomina (art. 1129 c.c.). Nei casi di gravi irregolarità si può chiedere anche la revoca giudiziale.
Cambiare amministratore costa qualcosa al condominio?
La delibera in sé no. Eventuali compensi residui del vecchio amministratore dipendono dal suo mandato; il preventivo del nuovo va approvato in assemblea, quindi nessun costo è «a sorpresa».
Se il condominio decide per me, il subentro lo gestisco io:servizio cambio amministratore. Altre risposte: domande e risposte sul condominio.