Le risposte ai quesiti dei condòmini
Le domande che ricevo più spesso, con risposte in parole semplici e — dove serve — il riferimento di legge.
Sono scritte per essere usate, non solo lette: se una risposta ti serve in assemblea, portala con l'articolo di legge accanto. Vale con me e vale con chiunque amministri il vostro palazzo — sapere cosa si può pretendere è già metà del lavoro.
Obblighi dell'amministratore
Cosa deve fare per legge l'amministratore di condominio?
I doveri principali (artt. 1129-1130 c.c.): eseguire le delibere e far rispettare il regolamento, riscuotere i contributi, gestire le spese ordinarie, presentare il rendiconto annuale convocando l'assemblea entro 180 giorni, far transitare i soldi su un conto corrente intestato al condominio, curare gli adempimenti fiscali e la documentazione.
I soldi del condominio possono stare sul conto dell'amministratore?
No. La legge impone un conto corrente (bancario o postale) intestato al condominio, dove transitano tutte le somme (art. 1129 c.c.). La violazione è una "grave irregolarità" che può giustificare la revoca giudiziale. Ogni condòmino può chiedere di prenderne visione tramite l'amministratore.
Entro quando deve arrivare il rendiconto?
L'assemblea per l'approvazione del rendiconto va convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (art. 1130 n.10 c.c.).
L'amministratore deve rispondere alle mie richieste?
Non esiste un obbligo di legge di rispondere a ogni singola richiesta, ma un dovere generale di collaborazione e obblighi precisi su documenti e informazioni. Un'amministrazione seria non si nasconde dietro questa distinzione: nel mio studio la reperibilità è dichiarata. Per l'amministrativo rispondo io negli orari di studio (lun-ven 9:30-17:30); per le emergenze c'è un numero presidiato H24, dove risponde un operatore addetto che attiva l'intervento e mi avvisa.
Morosità
Cosa deve fare l'amministratore con i condòmini morosi?
Riscuotere è un suo compito (art. 1130 c.c.); per il recupero forzoso deve attivarsi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, salvo che l'assemblea lo dispensi (art. 1129 c.c.). Sollecito tempestivo prima, azione nei termini se serve.
Chi paga per i morosi nel frattempo?
Le spese del condominio non si fermano: di fatto la cassa comune (cioè chi paga) copre temporaneamente gli ammanchi. Per questo il recupero va gestito subito, non "quando capita".
Assemblea e cambio amministratore
Quanti voti servono per cambiare amministratore?
Delibera dell'assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi) — anche in seconda convocazione (art. 1136 c.c.).
Il vecchio amministratore non consegna i documenti al nuovo — può farlo?
No: alla cessazione dell'incarico deve consegnare tutta la documentazione ed eseguire le attività urgenti (art. 1129 c.c.). In caso di rifiuto si può agire anche giudizialmente; nei miei subentri me ne occupo io.
Quando è obbligatorio nominare un amministratore?
Quando i condòmini sono più di otto (art. 1129 c.c.). Sotto questa soglia è facoltativo ma spesso utile.
Costi e servizi
Quanto costa un amministratore di condominio?
Dipende da unità e servizi. Il mio preventivo è analitico e gratuito: ogni voce dichiarata, nessuna sorpresa in assemblea.
Il condominio può avere un sito internet con i documenti?
Sì: su richiesta dell'assemblea, l'amministratore attiva un sito del condominio dove i condòmini consultano ed estraggono i documenti (art. 71-ter disp. att. c.c., i costi di attivazione sono deliberati dall'assemblea). Sono attrezzata: alcuni condomìni che amministro lo usano già.
Amministri condomìni con supercondominio o parti comuni tra più edifici?
Sì. La chiave è la ripartizione corretta delle spese tra le diverse gestioni — è uno dei punti che verifico al subentro.
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