Gestione morosità: chi paga non deve coprire chi non paga

Il conto che paghi due volte

Hai pagato la tua rata. Poi arriva il conguaglio, e paghi anche un pezzo di quella di qualcun altro. Nessuno te lo dice così apertamente, ma è esattamente quello che succede quando i morosi restano morosi: la cassa deve comunque pagare la caldaia, l’ascensore e l’assicurazione, e i soldi si prendono da chi ce li ha messi.

«Non recupera i debiti dei morosi» è tra le lamentele che sento più spesso da chi mi chiama per cambiare amministratore. E non è un’impressione locale: secondo un sondaggio Anammi tra amministratori (febbraio 2025, fonte idealista.it) Roma è la città percepita come più colpita dalla morosità condominiale.

La verità scomoda è che un debito lasciato dormire non resta uguale: invecchia, e più invecchia meno si recupera.

Come gestisco la morosità nei condomìni che amministro a Roma

1. Fotografia al subentro — situazione debitoria completa, condòmino per condòmino, con l’anzianità di ogni debito. Prima di decidere qualsiasi cosa, l’assemblea deve sapere di quanto stiamo parlando e da quando.
2. Sollecito subito, non a fine anno — le quote sono esigibili dalla scadenza fissata dal piano di riparto approvato: non serve aspettare. Un sollecito che parte dopo due settimane risolve la maggior parte dei casi; uno che parte dopo due anni apre un contenzioso.
3. Azione nei termini di legge — per la riscossione forzosa l’amministratore deve attivarsi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è esigibile, salvo dispensa dell’assemblea (art. 1129 c.c.). In base allo stato di ripartizione approvato si può chiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.); quando la pratica entra in tribunale la segue un avvocato con cui collaboro, e io resto il vostro riferimento unico.
4. Assemblea informata, sempre — piani di rientro e azioni legali si decidono con i numeri davanti, non a sensazione. La delibera la prendete voi: il mio compito è che la prendiate sapendo tutto.
5. Riservatezza sui nomi — la posizione di ciascuno la vede il diretto interessato nella sua area riservata. I nomi dei morosi non finiscono in bacheca: umiliare un vicino non fa rientrare un euro, e lo studio è accreditato Federprivacy.

Cosa ottiene il condominio

• La cassa torna a coprire le spese vere, non i buchi altrui.
• I debiti smettono di invecchiare: più il credito è recente, più è recuperabile — vale in condominio come ovunque.
• Chi è in regola è tutelato anche verso l’esterno: prima di rivolgersi ai condòmini in regola, il creditore del condominio deve escutere i morosi (art. 63 disp. att. c.c.). Perché quella tutela funzioni, però, serve che l’amministratore i morosi li abbia individuati e perseguiti — se sono un elenco che nessuno ha mai aggiornato, non protegge nessuno.
• Le situazioni compromesse si recuperano. Ho preso in gestione condomìni con debiti pregressi e pratiche già in mano ai creditori e li ho riportati in ordine, tutelando chi aveva sempre pagato — a Roma e nei Castelli, per esempio nei condomìni che seguo a Roma Sud.

“Ha risollevato situazioni debitorie della precedente amministrazione condominiale con eccellente competenza.” — AM, recensione Google

«Ma è un vicino di casa: non facciamo causa a un vicino»

È l’obiezione che in assemblea ferma tutto, e la capisco: nessuno ha voglia di trascinare in tribunale la famiglia del piano di sopra.

Solo che la scelta non è tra fare causa e non farla. Il percorso ha dei gradini, e quasi tutti si fermano molto prima del tribunale: sollecito scritto, telefonata, incontro in studio, piano di rientro rateizzato deliberato dall’assemblea. Chi attraversa un momento difficile quasi sempre accetta un piano — se qualcuno glielo propone in tempo, invece di lasciarlo affondare per tre anni e poi ingiungergli tutto insieme.

La durezza vera non è agire. È lasciare che il debito cresca fino a diventare irrecuperabile, e nel frattempo farlo pagare a chi è in regola.

Da chiedere in assemblea

Tre domande sull’amministrazione che avete oggi. Le risposte dicono da sole a che punto siete:

1. Qual è lo stato dei crediti condòmino per condòmino, con l’anzianità di ogni debito? (Un totale unico non basta: nasconde da quanto tempo il buco è lì.)
2. Per i crediti dell’esercizio chiuso, l’amministratore si è attivato entro i sei mesi previsti dall’art. 1129 c.c.?
3. L’assemblea ha mai deliberato una dispensa dall’agire? Se sì, quando e perché — perché da quel momento la responsabilità è tornata in capo a voi.

Domande frequenti sulla morosità condominiale

Dopo quanto tempo si può agire contro un moroso?

Le quote sono esigibili da subito, non serve aspettare; per la riscossione forzosa la legge fissa comunque un termine massimo di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo dispensa dell’assemblea — art. 1129 c.c. Il mio approccio è sollecitare presto, prima che il debito diventi storico.

Il moroso può essere escluso dai servizi comuni?

Nei limiti previsti: solo i servizi suscettibili di godimento separato, art. 63 disp. att. c.c. — e con prudenza. È una leva, non una punizione: si usa quando il dialogo ha già fallito.

Il condominio anticipa le spese legali?

L’assemblea decide informata, i costi recuperabili si chiedono col credito. Prima di arrivarci propongo sempre la via del piano di rientro: costa meno a tutti, moroso compreso.

Il tuo condominio ha morosi «storici»? Parliamone

Dimmi da quanto tempo il buco è lì e quanto pesa: la prima valutazione è gratuita e senza impegno. Più il debito è vecchio, meno tempo c’è per recuperarlo — questa è l’unica urgenza vera di questa pagina.

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