Amministrazione ordinaria e assemblee a Roma: tutto in ordine, senza pensieri

L’ordinaria si nota solo quando manca

Nessuno telefona all’amministratore per dirgli che il rendiconto era chiaro. Quando invece l’ordinaria non gira, i sintomi li conosci già: il conguaglio a sorpresa a fine anno, il fornitore che sollecita un pagamento che credevi fatto, l’assemblea che comincia alle nove e alle undici non ha ancora deliberato niente.

Ti è mai capitato di uscire da un’assemblea più confuso di come ci eri entrato?

Non è sfortuna, ed è quasi sempre lo stesso problema a monte: i documenti arrivano tardi, i conti non si leggono, le decisioni si prendono al buio. L’ordinaria amministrazione è la parte del lavoro dove si vede davvero la differenza tra chi gestisce e chi si limita a incassare il compenso.

Cosa faccio nell’amministrazione ordinaria del tuo condominio

• Contabilità e rendiconto — ogni euro del condominio passa da un conto corrente intestato al condominio, come impone l’art. 1129 c.c. Il rendiconto arriva nei termini di legge, con l’assemblea convocata entro 180 giorni (art. 1130 c.c.), e te lo spiego voce per voce: in italiano, non in condominese.
• Assemblee preparate, non subite — convocazioni puntuali e documenti leggibili prima della seduta, così in sala si discute invece di leggere. Sono anche certificata COACH: quando due condòmini alzano la voce riporto la discussione sui fatti, prima che la riunione finisca in lite.
• Fornitori e manutenzioni — i contratti li apro uno per uno e li rimetto in discussione. Nei condomìni in cui sono subentrata ho documentato risparmi di circa il 10-15% sui costi dei contratti precedenti. Sui lavori i preventivi si confrontano, e il sopralluogo passa anche dall’occhio di un geometra iscritto all’Albo, che nello studio c’è.
• Personale del condominio — portiere e dipendenti: contratto, adempimenti, rapporti di ogni giorno. È il capitolo che genera più contenziosi quando viene gestito a orecchio.
• Sinistri assicurativi — apro la pratica con l’assicurazione del condominio e la seguo fino alla chiusura. Se la compagnia contesta il danno, la pratica passa a un perito assicurativo con cui collaboro.
• Adempimenti e registri — obblighi fiscali, assicurativi e di sicurezza, registro di anagrafe condominiale sempre aggiornato. Le norme cambiano di continuo: restare aggiornata fa parte del mestiere, non è un extra («sempre aggiornata sulle normative e procedure», recensione ABACO).
• Comunicazione — negli orari di studio, lun-ven 9:30-17:30, al telefono trovi me e non una segreteria. Per le emergenze c’è un numero presidiato H24, 7 giorni su 7: risponde un operatore addetto alle emergenze, che attiva subito l’intervento e mi avvisa. Di notte non ti risponde l’amministratrice: ti risponde chi può mandare qualcuno.
• Documenti a portata di mano — ogni condòmino ha il suo accesso riservato online con documenti, contabilità aggiornata e la propria posizione. E se l’assemblea lo delibera, il condominio ha anche il suo sito (art. 71-ter disp. att. c.c.).

Se il tuo non è un palazzo singolo, l’ordinaria cambia forma: seguo anche supercondomini e condomìni cartolarizzati, redigo e rivedo i regolamenti. Le gestioni meno comuni le trovo elencate in chi sono e come lavoro. Lavoro su tutta la città e sui Castelli: se vuoi vedere le zone, qui c’è Roma Est, dove ho più condomìni in gestione.

Cosa cambia per chi ci abita

Non ti prometto un condominio senza problemi: quello non esiste. Ti prometto che i problemi li vedi arrivare, invece di scoprirli dal conguaglio.

• Saprai sempre che fine fanno i tuoi soldi. Il rendiconto lo apri e lo capisci alla prima lettura; i giustificativi si consultano concordando modalità e tempi con lo studio.
• Non insegui nessuno. Le comunicazioni partono da me, non le devi sollecitare tu — e chi non paga viene sollecitato subito, senza aspettare che il buco lo coprano i condòmini in regola (come gestisco la morosità).
• L’assemblea decide. Con i documenti letti prima, la seduta serve a deliberare, non a capire di cosa si sta parlando.
• Il condominio è coperto. Sui miei errori professionali risponde una polizza con massimale di €500.000 per sinistro, con iscrizione ASSIAC RM 00505 e Federprivacy.

«Tanto l’ordinaria la fanno tutti uguale: si guarda il prezzo»

È l’obiezione che sentirai per certo in assemblea, e va guardata in faccia con i numeri, non con le buone intenzioni.

Il compenso di un amministratore si confronta voce per voce, mai sul totale. Un preventivo più basso che non include la gestione dei morosi, la revisione dei contratti di fornitura o la preparazione dei documenti d’assemblea non è più economico: sposta la spesa più avanti, quando il decreto ingiuntivo va fatto comunque e il contratto di manutenzione scade rinnovandosi da solo. Il risparmio del 10-15% sui contratti precedenti, per esempio, nel preventivo non compare: si legge nel rendiconto dell’anno dopo.

E se il dubbio riguarda i conti, esiste una via pulita per toglierselo: sono revisore della contabilità condominiale (art. 1130-bis c.c.), la figura che un’assemblea può nominare proprio per farsi verificare i conti da chi non li ha scritti. Vuol dire che un rendiconto so leggerlo anche dal lato di chi lo controlla.

Cinque domande da fare in assemblea

Se devi portare la proposta davanti a tutti, queste domande valgono più di qualsiasi presentazione: chiedile sull’amministrazione che avete oggi, e le risposte diranno da sole a che punto siete.

Domanda da fare	Perché conta	Dove si verifica
I soldi del condominio stanno su un conto corrente intestato al condominio?	È un obbligo di legge, art. 1129 c.c.	IBAN ed estratti conto allegati al rendiconto
L’assemblea per approvare il rendiconto è stata convocata entro 180 giorni dalla chiusura?	È un obbligo di legge, art. 1130 c.c.	La data sulla convocazione
Se chiedo il giustificativo di una spesa, in quanto tempo lo ottengo?	Misura la trasparenza reale, non quella dichiarata	I tempi di risposta dell’ultima richiesta
Il registro di anagrafe condominiale è aggiornato?	Serve per sicurezza, assemblee e comunicazioni (art. 1130 c.c.)	Richiesta all’amministratore
Alle tre di notte, con l’acqua che scende dal soffitto, chi risponde a quel numero — e chi manda?	Distingue un numero presidiato da una segreteria	Una telefonata di prova

Dicono i condòmini che amministro

“Precisione, puntualità e attenzione alle esigenze dei condomini.” — Sonia G., recensione Google

“Gestione sempre precisa e trasparente. Comunicazione rapida e grande attenzione alle esigenze dei condomini.” — Mirko, recensione Google

Domande frequenti sull’amministrazione ordinaria

Ogni quanto si fa l’assemblea ordinaria?

Almeno una l’anno, per approvare il rendiconto (art. 1130 c.c.). Le altre si convocano quando serve deliberare: lavori, contratti, situazioni urgenti.

Posso vedere i giustificativi di spesa?

Sì: basta chiedere, concordando modalità e tempi con lo studio. Nei condomìni che amministro la contabilità aggiornata sta già nell’area riservata online, quindi quasi sempre non devi nemmeno chiedere.

Come gestisci le assemblee più accese?

Ascolto tutti e riporto la discussione sui fatti: far convivere punti di vista diversi è parte del mio lavoro, non un fastidio. La certificazione COACH serve esattamente a questo — a far finire la riunione con una delibera invece che con un litigio.

Parliamone prima dell’assemblea

Dimmi come funziona oggi il tuo condominio e cosa non ti torna: la prima valutazione è gratuita e senza impegno. Se poi decidete per me, amministro il tuo condominio come se fosse il mio.

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