Come si calcola il compenso dell'amministratore di condominio

Quando firmo un incarico, il compenso non è un numero buttato lì. È un elenco di voci, ognuna legata a un’attività precisa. Te lo spiego come lo spiego ai consigli di amministrazione con cui lavoro: cosa c’è dentro, cosa cambia da un palazzo all’altro, e come riconoscere un preventivo scritto per informare da uno scritto per confondere.

Da cosa è composto il compenso

Il compenso di un amministratore copre due tipi di attività, e vanno tenute separate.

Le attività ordinarie sono quelle che faccio ogni anno, sempre uguali: convocare le assemblee, tenere il registro di anagrafica condominiale, gestire il conto corrente dedicato al condominio, riscuotere le quote, pagare i fornitori, redigere il rendiconto. Sono comprese nel compenso base, quello che leggi nella prima voce del preventivo. Su cosa comprende in concreto la gestione ordinaria, ho scritto una pagina dedicata: amministrazione ordinaria del condominio.

Le attività straordinarie sono tutto quello che esce da questa routine: la direzione di lavori edili importanti, un contenzioso in corso, un’assemblea straordinaria convocata per un problema specifico, il recupero giudiziale di un credito verso un moroso. Qui il compenso ordinario non basta più: serve un incarico aggiuntivo, quantificato voce per voce quando il lavoro straordinario viene deliberato. Ne parlo più nel dettaglio qui: lavori straordinari in condominio.

La distinzione è la prima cosa che deve saltare all’occhio in un preventivo. Se le due voci sono mescolate, o se manca del tutto la seconda, qualcosa non torna.

Il preventivo analitico è un obbligo di legge, non una gentilezza

Non è una prassi di buona educazione professionale. È scritto nel codice civile.

L’art. 1129, comma 14, c.c. impone che il compenso dell’amministratore sia specificato analiticamente al momento dell’accettazione della nomina, e di nuovo a ogni rinnovo dell’incarico. La sanzione, se questo non avviene, è la nullità della nomina stessa.

In pratica: un’assemblea non può nominare, o confermare, un amministratore sulla base di un compenso indicato come cifra unica, “chiavi in mano”. Deve poter vedere come quella cifra si compone, voce per voce, prima di votare.

Io lo faccio da sempre, non solo perché la legge lo chiede, ma perché è l’unico modo affinché un condominio controlli davvero cosa sta pagando.

Le variabili che incidono sul compenso

Non esistono due condomìni identici, quindi non esistono due preventivi identici. Le variabili che guardo per prime quando valuto un nuovo incarico:

• Il numero di unità immobiliari. Più appartamenti significano più comunicazioni, più rendiconti pro-quota, più tempo di gestione.
• I servizi già attivi. Un condominio con portierato, ascensore, riscaldamento centralizzato o aree verdi ha più fornitori da coordinare rispetto a uno stabile senza parti comuni complesse.
• Lo stato del condominio. Morosità pregresse da recuperare, contenziosi aperti, lavori straordinari già deliberati o in previsione: tutto questo richiede tempo di gestione in più rispetto a un condominio senza criticità.
• I servizi aggiuntivi richiesti dall’assemblea. Per esempio un sito web condominiale per la consultazione dei documenti, previsto dall’art. 71-ter delle disposizioni di attuazione del codice civile su delibera assembleare: è un servizio in più, e va quantificato a parte.

Nessuna di queste variabili si traduce in una cifra fissa uguale per tutti. Per questo diffido di chi fa un preventivo senza avere prima visto il condominio.

Come leggere un preventivo senza lasciarti ingannare

Un preventivo scritto bene ha alcune voci che devono esserci sempre:

• la quota per l’attività ordinaria, separata chiaramente da eventuali extra;
• il criterio con cui verrebbe calcolato un compenso per attività straordinarie, anche se l’importo esatto si conosce solo quando il lavoro straordinario viene deliberato;
• le spese vive rimborsabili (bolli, raccomandate, visure) distinte dal compenso vero e proprio;
• i tempi e le modalità di pagamento del compenso.

I segnali che, per me, indicano un preventivo scritto per confondere più che per informare:

• la dicitura “tutto compreso” senza un elenco di cosa è davvero compreso;
• voci “extra” generiche, senza un criterio dichiarato per quantificarle quando servono;
• nessun riferimento, nemmeno indiretto, alla specificazione analitica che la legge richiede.

Se un preventivo non supera questi controlli, è legittimo chiederne la riscrittura prima di portarlo in assemblea.

Quanto guadagna un amministratore di condominio?

Te lo dico subito: non esiste un tariffario nazionale per gli amministratori di condominio. Non c’è una cifra “di mercato” valida per tutti, e chi te la propone come tale sta semplificando troppo.

Il compenso è pattuito liberamente tra l’amministratore e l’assemblea, condominio per condominio, sulla base delle variabili che ho descritto sopra. Quello che la legge garantisce non è un tetto o un minimo, ma la trasparenza: che tu sappia, voce per voce, per cosa stai pagando.

Se vuoi sapere quanto costerebbe la gestione del tuo condominio specifico, l’unico modo onesto è farti fare un preventivo analitico sul tuo caso reale, non fidarti di una media letta online. Ottieni il preventivo gratuito.

Se invece il problema è che il tuo amministratore attuale non ti ha mai dato un preventivo dettagliato, la strada per cambiarlo è più semplice di quanto pensi: te la spiego qui, come cambiare amministratore di condominio.

Domande frequenti

Il preventivo dell’amministratore deve indicare il compenso nel dettaglio? Sì. L’art. 1129, comma 14, c.c. lo impone all’atto della nomina e di ogni rinnovo: il compenso va specificato analiticamente, voce per voce.

Cosa succede se il compenso non è specificato analiticamente? La norma prevede la nullità della nomina stessa: un’assemblea che approva un compenso “a corpo”, senza dettaglio, nomina un amministratore su una base che la legge non riconosce valida.

Le attività straordinarie sono comprese nel compenso ordinario? No. Restano fuori dal compenso base e vanno quantificate a parte, quando l’assemblea delibera il lavoro straordinario specifico.

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