Lavori straordinari in condominio: decidere informati e spendere il giusto

La spesa più grande della vita del tuo condominio

Rifare una facciata o un tetto è la cifra più alta che voterai in condominio, e quasi sempre la si vota nel modo peggiore: un preventivo solo, quello «del fornitore di fiducia», letto ad alta voce la sera stessa dell’assemblea.

Ti sembra un modo ragionevole di decidere una spesa così?

Da lì nascono le liti più costose: il cantiere che lievita, la variante che nessuno ha deliberato, il consuntivo che non somiglia al preventivo. E poi restano anni di rapporti guastati tra vicini, che nel bilancio non compaiono ma si pagano lo stesso.

Come seguo i lavori straordinari in condominio, dalla proposta al consuntivo

1. Più preventivi, sullo stesso capitolato — chiedere tre preventivi non serve a niente se ognuno descrive un lavoro diverso. Preparo un capitolato unico e lo mando a tutte le imprese, così l’assemblea confronta mele con mele. I sopralluoghi e la lettura tecnica passano anche dall’occhio di un geometra iscritto all’Albo, che nello studio c’è: sui capitolati non improvviso.
2. Delibera preparata — documenti leggibili prima della seduta e, in ogni convocazione, la maggioranza richiesta indicata punto per punto. Per la manutenzione straordinaria di notevole entità serve la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi (art. 1136 c.c.); per le innovazioni le soglie salgono. Sbagliare maggioranza significa una delibera impugnabile: un lavoro da rifare a tavolino, dopo averlo pagato.
3. Il riparto dichiarato prima del voto — il piano di riparto arriva insieme alla delibera, voce per voce, con le scadenze di versamento già scritte. Ognuno sa quanto deve mettere e quando, prima di alzare la mano: nessuno lo scopre a cantiere aperto.
4. Cantiere seguito — stato di avanzamento riferito ai condòmini, e ogni variante va deliberata prima, non a lavori finiti. È la regola che evita la frase più cara del condominio: «ormai è fatto».
5. Rendicontazione finale — ogni euro del consuntivo riconciliato con la delibera e con i pagamenti. Chi vuole controllare, controlla: la contabilità dei lavori sta nell’area riservata insieme ai giustificativi.

Cosa ottiene il condominio

• Un prezzo che sta in piedi, perché nato da un confronto vero e non dall’unico preventivo arrivato.
• Una delibera solida, presa con la maggioranza giusta e i documenti agli atti: è quello che la rende difficile da impugnare.
• Nessuna sorpresa a metà cantiere, perché le varianti passano dall’assemblea prima di diventare fattura.
• Un consuntivo che si legge. «Bilanci molto chiari ed esaustivi» è la frase di un caposcala, non mia.

“Ho avuto modo di vedere dei bilanci molto chiari ed esaustivi… problemi risolti tempestivamente.” — Luigi F., caposcala

“Professionali, disponibili e sempre puntuali nella gestione di ogni problematica condominiale.” — Desi G., recensione Google

«L’impresa ce l’abbiamo già: è quella di sempre»

Può darsi che sia brava davvero — capita, e in quel caso il confronto lo vince lei e la questione è chiusa in cinque minuti.

Il punto non è cambiare fornitore: è che un preventivo solo non è confrontabile con niente, quindi non si può sapere se il prezzo è giusto. Sulle cifre di un rifacimento la differenza tra due offerte serie vale molte mensilità di compenso dell’amministratore, e resta interamente in tasca ai condòmini.

Seguo cantieri a Roma e nei Castelli Romani, per esempio nei condomìni che amministro a Frascati.

Aggiungo una cosa che dico sempre, e vale anche contro di me: chi propone l’impresa non dovrebbe essere la stessa persona che poi ne controlla il lavoro senza mostrare le carte. Per questo il capitolato, i preventivi e il consuntivo li mettete agli atti — e restano lì, consultabili.

Da pretendere prima di votare i lavori

Cinque cose da chiedere in assemblea, chiunque sia l’amministratore:

1. Tutti i preventivi sono stati chiesti sullo stesso capitolato?
2. La convocazione indica quale maggioranza serve per questo punto?
3. Il piano di riparto è allegato alla delibera, voce per voce?
4. Con quali scadenze di versamento è ripartita la spesa, e da quando?
5. Chi segue il cantiere per conto del condominio, e ogni quanto riferisce ai condòmini?

Domande frequenti sui lavori straordinari

Che maggioranze servono per i lavori straordinari?

Dipende dal tipo di intervento: per la manutenzione straordinaria di notevole entità serve la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi — art. 1136 c.c.; per le innovazioni le soglie salgono. In ogni convocazione indico la maggioranza richiesta per ciascun punto, così l’assemblea delibera senza dubbi.

Chi controlla che il cantiere rispetti il preventivo?

Seguo lo stato di avanzamento rispetto a delibera e preventivo e riferisco ai condòmini; ogni variante va deliberata prima, non a lavori finiti.

Come vengono ripartite le spese straordinarie?

Di regola in base ai millesimi di proprietà, salvo criteri diversi previsti dalla legge o dal regolamento; il piano di riparto arriva insieme alla delibera, voce per voce. Quando il regolamento è vecchio e i criteri non sono chiari, è il momento di rivederlo: redigere e aggiornare i regolamenti è uno dei lavori che seguo.

Avete un lavoro importante in arrivo? Parliamone prima della delibera

Il momento utile per chiamarmi è adesso, non dopo il voto: prima si costruisce il confronto tra i preventivi, più soldi restano al condominio. La prima valutazione è gratuita e senza impegno.

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