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Qual'è il compenso di un Amministratore di Condominio?
Il compenso dell’Amministratore Condominiale è di certo una voce di grande interesse per tutti coloro che stanno cercando un nuovo Amministratore di Condominio.
Si tratta di una voce che innesca i dibattiti di ogni Assemblea in quanto oggetto di attenta valutazione in fase di ricerca.
Ma come si calcola un giusto compenso per l’Amministratore di Condominio? Facciamo insieme alcune valutazioni che saranno utili per capirlo.
1.
Compenso Amministratore di Condominio, come si calcola
Il primo aspetto da chiarire è che non esiste un vero e proprio tariffario, piuttosto il compenso viene definito autonomamente da ogni Amministratore di Condominio in base alle dimensioni e alla complessità del Condominio, nonché dalle responsabilità e dalle competenze specifiche dell’Amministratore stesso.
Di norma la remunerazione viene stabilita su base annuale e si basa generalmente sui seguenti principali aspetti:
- numero di abitazioni: più il Condominio è numeroso e più gravoso è l’impegno dell’Amministratore, che di conseguenza richiederà generalmente un maggior compenso;
- condizioni generali di manutenzione dell’immobile: anche in questo caso maggiore è la necessità di manutenzione, e più il compenso sarà variabile in base al grado di impegno che verrà richiesto per eventuali imprevisti;
- amministrazioni pregresse: non c’è dubbio che un Condominio mal gestito richieda una maggior impegno da parte dell’Amministratore, pertanto casi di irregolarità, presenza di contenziosi tra fornitori, condòmini etc.. determineranno una diversa modulazione del costo;
- esperienza e capacità dell’Amministratore: l’abilità dell’Amministratore nel risolvere problemi, portare risparmio sui costi generali attraverso l’efficienza e la corretta gestione permettono di aumentare il valore degli immobili, pertanto anche questi aspetti verranno tenuti in considerazione dall’Amministratore nella formulazione del proprio preventivo.
Durante la fase di valutazione del preventivo, è bene che si presti attenzione anche ad altri aspetti, come ad esempio il numero di Immobili amministrati, considerando che se si tratta di un numero particolarmente alto, potrebbe tradursi nell’incapacità di fornire un’assistenza tempestiva, irreperibilità o peggio ancora nel ritardo di esecuzione dei proprio doveri amministrativi e fiscali.
C’è inoltre da tenere presente una cosa: alcuni svolgono l’attività di Amministratore di Condominio come seconda o terza attività, forse perché svolgono contemporaneamente altre attività come Geometri, Ragionieri, Avvocati, Agenti immobiliari etc (tale facoltà non è contraria alla Legge).
Se hanno già una professione predominante, è probabile che debbano trascurare le attività secondarie come potrebbe essere quella dell’Amministrazione Condominiale.
2.
Preventivo Amministrazione Condominiale: come viene costruito
- Stabilite le linee guida che portano all’indicazione del Costo dell’Amministratore di Condominio, passiamo ora a vedere come deve essere fatto un Preventivo per l’Amministrazione Condominiale affinché sia in regola.
La Legge è chiara al riguardo, infatti l’Art. 1129 del Codice Civile stabilisce che il Preventivo dell’Amministratore di Condominio debba essere di tipo analitico.
Cosa significa questo?
Che non è sufficiente indicare una cifra omnicomprensiva, lorda o netta che sia, bensì è necessario indicare dettagliatamente alcune voci, ad esempio:
- Costo omnicomprensivo per la gestione ordinaria del Condominio;
- Costo di eventuali Assemblee Straordinarie;
- Costi per la cancelleria (libro verbale, piuttosto che la copia delle chiavi o l’apposizione della targhetta esterna prevista dalla Normativa);
- Costi per le spese postali;
- Importo per la redazione dei moduli 770 e C.U;
- Eventuali costi per le Raccomandate di sollecito;
- Importo per le pratiche legali se seguite in prima persona;
- Eventuali percentuali da corrispondere per la gestione delle pratiche dei Lavori straordinari;
- Costi per il software di pubblicazione documenti condominiali su Internet se previsto.
L’accettazione del preventivo viene deliberata dall’Assemblea Condominiale al momento della nomina del nuovo Amministratore, che dovrà essere messa a verbale, con l’indicazione dell’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta o, in alternativa, allegando il preventivo dell’Amministratore.
3.
Costo dell'Amministratore di Condominio: per quali attività
L’Amministratore svolte varie attività per conto del Condominio.
Quest possono essere di natura amministrativa, come ad esempio:
- Rappresentare legalmente il Condominio;
- redigere il preventivo ordinario e il rendiconto consuntivo;
- procedere con la riscossione delle quote condiminiali
- convocare le Assemblee;
- curare i rapporti con le pubbliche amministrazioni e gli organi di polizia o di pubblica salute;
- curare i rapporti con i fornitori dei servizi condominiali, curandone la loro liquidazione;
- procedere con gli adempimenti fiscali.
Oltre a ciò, l’Amministrazione del Condominio curerà tutte le attività legate al mantenimento delle parti comuni e la loro manutenzione, sovrintendendo a specifiche attività come:
- lavori di manutenzione ordinaria (pulizie, giardinaggio, antincendio, etc);
- lavori straordinari di messa in sicurezza, per i quali non necessita di preventiva autorizzazione dell’Assemblea;
- lavori manutentivi straordinari, come il rifacimento delle facciate o dei frontalini, con mandato dell’Assemblea.
Nei casi dei lavori straordinari, come già accennato, è previsto un importo variabile per l’Amministratore che dovrà curare, oltre alla normale attività, anche altri adempimenti legati ai rapporti con i fornitori come ad esempio accordi, sopralluoghi, corrispondenza etc.
4.
Costo dell'Amministratore: chi è tenuto al pagamento
Il corrispettivo per l’Amministratore deve essere erogato annualmente per coprire i costi di gestione del Condominio, ed è suddiviso tra tutti i condòmini in base ai propri millesimi.
Di norma il pagamento viene effettuato attraverso le cosiddette rate condominiali che possono essere emesse ogni bimestre o trimestre, in base a quanto deciso dall’Assemblea.
L’importo deve essere versato da tutti i condòmini, ma chi è tenuto a pagare il compenso in caso l’immobile sia locato?
Stando a quanto stabilito dall’Art. 9 Legge 392/1978 il saldo della rata condominiale spetterebbe al Proprietario dell’Immobile, tuttavia è prassi consolidata che i Proprietari concordino con i Conduttori il pagamento dei costi di Amministrazione.
Speriamo che queste informazioni ti siano state utili per comprendere meglio come viene stabilito il Compenso dell’Amministratore di Condominio.
Se la tua esperienza con i costi condominiali non ti soddisfa e sei alla ricerca di un Amministratore di Condominio che agisce in totale trasparenza, non esitare a chiederci senza impegno un
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