Amministrare il tuo condominio: cosa comprende il mio incarico
Amministro condomìni a Roma e nei Castelli Romani, e il lavoro sta in quattro aree: amministrazione ordinaria, gestione dei morosi, lavori straordinari, cambio di amministratore. Sono le quattro pagine qui sotto, una per area.
Dentro l'incarico ci sono anche le gestioni meno comuni — supercondomini, condomìni cartolarizzati, regolamenti. Fuori dall'incarico ce ne sono due, e le dichiaro subito perché l'assemblea le delibera e si quotano a parte: la ricostruzione contabile e la revisione della contabilità.
I quattro servizi di cui è fatto un incarico di amministrazione
Non sono quattro prodotti da scegliere a menu. Sono quattro parti dello stesso lavoro, che in un condominio si presentano in momenti diversi: l'ordinaria gira tutto l'anno, la morosità e i lavori straordinari arrivano quando arrivano, il cambio capita una volta sola ed è il primo giorno.
In quale di questi quattro punti sta il tuo condominio adesso? Parti da lì: è la pagina scritta per il problema che hai oggi.
Amministrazione ordinaria e assemblee a Roma
Contabilità in ordine, rendiconto nei termini di legge spiegato in parole semplici, assemblee preparate — non subite.
Gestione morosità
Il recupero delle quote non è un favore che l'amministratore fa al condominio: è un suo compito, con termini di legge precisi. Io li rispetto.
Lavori straordinari in condominio
Facciata, tetto, impianti: i lavori grossi sono il momento in cui una gestione seria si vede — o si paga.
Cambio amministratore senza stress
La parte difficile non è trovare un amministratore migliore: è organizzare il cambio. Per questo il cambio è un mio servizio, non un vostro problema.
Le gestioni che non somigliano a un palazzo singolo
Non tutti i condomìni sono un edificio con una scala e un'assemblea. Anche queste gestioni le prendo, e rientrano nell'incarico di amministrazione come qualunque altra:
- Supercondomini — quando gli edifici sono più di uno e le parti comuni si incrociano, le assemblee diventano due e le maggioranze cambiano: il riferimento è l'art. 1117-bis c.c. Trattare un supercondominio con le regole di un palazzo singolo è il modo più rapido per prendersi una delibera impugnata.
- Condomìni cartolarizzati — li amministro. Gli interlocutori non sono solo i condòmini, e i tempi delle risposte li detta anche chi detiene i crediti: è un dato da mettere in conto quando si programmano i lavori, non una complicazione da scoprire dopo.
- Regolamenti condominiali — li scrivo e li aggiorno. Un regolamento che manca, o che è fermo a quarant'anni fa, non è un dettaglio formale: è il motivo per cui certe spese si ripartiscono ogni anno con una discussione invece che con un criterio.
Gli incarichi che l'assemblea delibera e quota a parte
Qui la regola dello studio è una sola: ciò che non è compreso nel compenso lo dico prima, non a incarico avviato.
- Ricostruzione contabile — anni di conti tenuti male rimessi in ordine, documento per documento. Serve quando subentro dopo una gestione che ha lasciato buchi, e non è amministrazione ordinaria: è lavoro d'archivio, e si quota per quello che è.
- Revisione della contabilità condominiale (art. 1130-bis c.c.) — anche per condomìni amministrati da qualcun altro. È la figura che un'assemblea può nominare per farsi verificare i conti da chi non li ha scritti. Se in assemblea il sospetto sui conti c'è, questa è la via pulita per toglierselo: si delibera, si quota a parte, e il vostro amministratore resta il vostro.
Cosa comprende il compenso e cosa si quota a parte
Un preventivo di amministrazione si legge riga per riga. Sul totale non si capisce niente, perché due cifre uguali possono coprire lavori diversi. Per questo il mio arriva analitico: come è fatto sta nella pagina del preventivo.
Quello che conta qui è il confine, e lo scrivo in chiaro:
| Compreso nel compenso di amministrazione | Deliberato e quotato a parte |
|---|---|
| Contabilità, rendiconto e assemblee nei termini di legge | Ricostruzione contabile degli esercizi passati |
| Fornitori, contratti e manutenzioni | Revisione della contabilità condominiale (art. 1130-bis c.c.) |
| Solleciti e gestione dei morosi | Le spese legali del recupero crediti, che si chiedono al moroso con il credito |
| Personale del condominio, sinistri, adempimenti e registri | |
| Il passaggio di consegne, quando subentro |
Il passaggio di consegne è nella colonna di sinistra e ci resta: cambiare amministratore non ha un costo di ingresso. È la prima cosa che mi chiedono, ed è anche la più facile da rendere ambigua.
Da quale pagina partire
Se non sai quale aprire, il criterio è il problema che hai in mano oggi:
- Vuoi cambiare amministratore:cambio amministratore. La parte difficile non è decidere, è organizzare il passaggio — e quella la faccio io.
- Il problema sono i morosi:gestione morosità, con i termini di legge e i gradini che vengono prima del tribunale.
- C'è un lavoro grosso da deliberare:lavori straordinari, e conviene leggerla prima del voto. Dopo la delibera metà delle scelte è già fatta.
- Vuoi capire come lavoro tutto l'anno:amministrazione ordinaria.
- Vuoi solo sapere quanto costa: il preventivo si chiede senza leggere altro.
La domanda da fare prima di firmare un incarico
Se in assemblea state valutando dei preventivi, questa vale più di qualsiasi presentazione:
«Mi mandate per iscritto l'elenco di cosa è compreso nel compenso e di cosa non lo è?»
Non chiedete se il preventivo è completo: vi diranno tutti di sì. Chiedete la carta. Chi ha il perimetro chiaro ve la manda in un giorno, perché ce l'ha già scritta. Chi non ce l'ha risponde «dipende dai casi», e quel «dipende» ve lo ritrovate nel conguaglio.
Portatela in assemblea così com'è: non chiede un'opinione su nessuno e non attacca nessuno. Chiede un documento, e la risposta arriva o non arriva.
Domande frequenti sui servizi di amministrazione condominiale
Posso affidarti un solo servizio, senza darti l'amministrazione?
Sì, ma solo per la revisione della contabilità condominiale (art. 1130-bis c.c.): è un incarico autonomo, che l'assemblea delibera anche mentre il condominio è amministrato da qualcun altro. Morosità, lavori e assemblee no: sono parte dell'amministrazione, e li seguo nei condomìni che amministro.
Che differenza c'è tra amministrare e revisionare i conti?
Amministrare vuol dire tenere i conti; revisionare vuol dire verificarli. Sono due incarichi distinti, e la legge li tiene separati apposta: è il senso stesso della figura del revisore, che i conti li controlla perché non li ha scritti lui.
In quali zone offri questi servizi?
A Roma e nei Castelli Romani. L'elenco completo, quadrante per quadrante e comune per comune, sta nella pagina delle zone servite.
Se il mio condominio ha già dei problemi aperti, li prendi lo stesso?
Sì. Ho amministrato condomìni arrivati con debiti vecchi e creditori già in movimento. La condizione è una sola: la situazione vera la guardiamo insieme prima della nomina, non dopo.